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一條街、一個(gè)商圈開(kāi)20+家茶飲店，已成為常態(tài)。
從縣城到一二線城市，市場(chǎng)趨于飽和，新門(mén)店的選址更加困難。如何找到更精準(zhǔn)的門(mén)店位置？我總結(jié)出一些更加科學(xué)、快速的選址方法論。
文末有福利：大數(shù)據(jù)選址工具，咖門(mén)粉絲有免費(fèi)體驗(yàn)名額，一起往下看。
作者 | 大龍選址太難了，油費(fèi)都花5萬(wàn)選址越來(lái)越難了，尤其對(duì)新品牌。我的一位朋友，從疫情期間開(kāi)始找鋪，至今店都沒(méi)開(kāi)起來(lái)。他想開(kāi)的門(mén)店定位很明確：要相對(duì)高端路線，產(chǎn)品售價(jià)15～20元區(qū)間，風(fēng)格年輕化的品牌。這對(duì)門(mén)店位置的要求就比較高，必須進(jìn)商場(chǎng)，且要是中高檔商圈的核心位置。幾家高端商場(chǎng)走訪一遍后，他發(fā)現(xiàn)，核心商鋪位置早已被喜茶、奈雪等品牌占領(lǐng)，托人找關(guān)系才知道別家店撤店才能有機(jī)會(huì)，而競(jìng)爭(zhēng)者還不止他一個(gè)。
核心商鋪位置早已被頭部品牌占領(lǐng)之前去過(guò)一個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)街，短短幾百米的距離，竟開(kāi)出三四十家飲品店，每走幾步就能碰到一家。市區(qū)內(nèi)的幾個(gè)核心商圈碰壁之后，他又去近郊的流量商圈杉杉奧特萊斯看位置，商場(chǎng)中庭有家星巴克已在圍擋中，核心位置已被區(qū)域頭部品牌牢牢卡住。他數(shù)了數(shù)，這家店生意不錯(cuò)的，下午6點(diǎn)只門(mén)店叫號(hào)的已經(jīng)賣到258單。他決定在該品牌的對(duì)面開(kāi)家店，但心里依舊在打鼓：奧特萊斯都開(kāi)在郊區(qū)，本來(lái)人流就不會(huì)太多，又和這種強(qiáng)勢(shì)能的品牌搶流量，到底行不行？
“老商圈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，加盟的品牌能不能從中脫穎而出誰(shuí)都說(shuō)不準(zhǔn)，新商場(chǎng)信息不透明，未來(lái)是否可期，不敢貿(mào)然入駐?！彼嬖V我。對(duì)新手來(lái)說(shuō)，開(kāi)店投資是慎重選擇，一家店開(kāi)起來(lái)，傾注的是下一個(gè)階段的生活希望。都說(shuō)選址定生死，但想拿的位置究竟好不好，能不能賺錢(qián)？聽(tīng)過(guò)了很多道理、嘗試了很多方法，依舊不敢輕易下決定。我這位朋友本準(zhǔn)備國(guó)慶節(jié)門(mén)店開(kāi)業(yè)，至今選址還沒(méi)找好。早前還有一位朋友告訴我，他在福建一個(gè)城市跑了3個(gè)多月才找到相對(duì)合適的商鋪，油費(fèi)加上其它費(fèi)用花了將近5萬(wàn)元，店還沒(méi)開(kāi)就已經(jīng)開(kāi)始承受經(jīng)營(yíng)之重。很多人選址首先會(huì)選擇人流量大的地方，往往扎堆兒開(kāi)店，沒(méi)有系統(tǒng)性評(píng)估，很難分得市場(chǎng)一杯羹?？梢哉f(shuō)，一家店需要選址精準(zhǔn)，千家店更應(yīng)科學(xué)有標(biāo)準(zhǔn)。選址這個(gè)常規(guī)動(dòng)作，應(yīng)該成為持續(xù)精進(jìn)的環(huán)節(jié)。
評(píng)估選址好不好，有4個(gè)核心步驟說(shuō)起選址，大家都知道要去踩點(diǎn)、數(shù)人頭，但是有沒(méi)有一套完整的體系，去評(píng)估一個(gè)鋪位的好壞呢？我采訪了專注門(mén)店選址的APP“上上參謀”和頭部品牌選址專家，從大數(shù)據(jù)選址方法里，總結(jié)出4個(gè)核心步驟。1、商圈理想性評(píng)估，至少要看6個(gè)角度商圈理想性評(píng)估，是選址評(píng)估最基礎(chǔ)的一項(xiàng)。但有時(shí)走馬觀花地看商圈，問(wèn)題看得不全，會(huì)直接影響大的區(qū)位選擇。根據(jù)“上上參謀”的經(jīng)驗(yàn)，除了租金這樣的基礎(chǔ)條件，一個(gè)商圈，至少?gòu)?個(gè)角度去看：- 商圈發(fā)展水平：綜合對(duì)比住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)區(qū)、人流量，了解目標(biāo)客群在附近的分布情況。預(yù)估平均每小時(shí)客流：實(shí)地測(cè)算一小時(shí)內(nèi)經(jīng)過(guò)的人流量立地條件：位于拐角，還是路邊？面積多大？是否能滿足需要？交通到達(dá)率：商圈交通是否方便，從商圈核心點(diǎn)到鋪位是否足夠方便？接近性：門(mén)店是否容易接近，有沒(méi)有視覺(jué)阻礙和到達(dá)障礙？是否是最佳位置點(diǎn)：商圈聚客點(diǎn)在哪里，就應(yīng)該關(guān)注哪。咱們以深圳市南山區(qū)一個(gè)鋪位為例來(lái)看——
先看商圈發(fā)展水平。這個(gè)鋪位，主商圈內(nèi)有住宅區(qū)88個(gè)，副商圈為寫(xiě)字樓46個(gè)，商業(yè)區(qū)11個(gè)，居住人數(shù)14.4萬(wàn)人，辦公人數(shù)5.2萬(wàn)人，商業(yè)區(qū)客流量15.6萬(wàn)人。商業(yè)業(yè)態(tài)中，零售、餐飲占比超過(guò)90%，業(yè)態(tài)發(fā)展充足，顯然是一個(gè)相對(duì)成熟的商圈。交通方面，要細(xì)化到“商圈大交通”和“店鋪小交通”。比如整個(gè)商圈的公交線路是否足夠多，從店鋪?zhàn)陨沓霭l(fā)，幾分鐘能到這些交通樞紐。
最重要的是，一定要找到最佳位置點(diǎn)。首先，商圈聚客點(diǎn)（也就是商圈里人流最密集的地方）在哪里，就應(yīng)該關(guān)注哪。其次，來(lái)源購(gòu)物中心的人流對(duì)銷售額的貢獻(xiàn)最大，之后是公共交流人流。2、客群評(píng)估，要細(xì)分到消費(fèi)能力和場(chǎng)景偏好每次聊起客群分析，很多飲品店老板都會(huì)說(shuō)，周邊客群是白領(lǐng)/上班族/學(xué)生——對(duì)現(xiàn)在的飲品競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)說(shuō)，這個(gè)分析已經(jīng)有點(diǎn)不夠用了。“上上參謀”的負(fù)責(zé)人告訴我，專業(yè)的店鋪客群分析，已經(jīng)細(xì)化到人口屬性、收入、年齡性別、消費(fèi)能力，甚至老家在哪、偏愛(ài)的消費(fèi)場(chǎng)景是什么。這不僅能精準(zhǔn)選到適合自己的鋪位，而且對(duì)于將來(lái)開(kāi)店后產(chǎn)品研發(fā)、場(chǎng)景設(shè)計(jì)也有很大的幫助。比如一家火鍋店，品牌受眾為18～35歲人群，客單價(jià)在100～200元/人。根據(jù)“上上參謀”大數(shù)據(jù)分析，南山書(shū)城點(diǎn)位周邊聚集的湖南、湖北、江西人較為聚集，比較適合火鍋品牌，能發(fā)展?jié)撛诳蛻簟＞C合周邊的餐飲門(mén)店分析，可以得知區(qū)域客群人均消費(fèi)金額人均在50～100元，品牌的客單價(jià)略高，但相差不大。而經(jīng)數(shù)據(jù)分析，這里耐克、阿迪達(dá)斯、必勝客特別受客群歡迎，所以推導(dǎo)出該區(qū)域追求時(shí)尚和流行的年輕群體居多?！@套分析法，同樣適用于飲品店。3、競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估，看有沒(méi)有達(dá)到供需平衡點(diǎn)以往看鋪位，大家都會(huì)看競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，包括同類型的飲品店有哪些品牌、相對(duì)位置如何、營(yíng)業(yè)額高低等等。其實(shí)在一個(gè)區(qū)域里，特別重要的是，同類消費(fèi)有沒(méi)有達(dá)到供需平衡點(diǎn)。一旦超過(guò)平衡點(diǎn)，增加的競(jìng)爭(zhēng)者，就會(huì)會(huì)減少每家飲品店的顧客數(shù)。
在“上上參謀”APP里，輸入店鋪的位置，就可以查出該點(diǎn)位供需情況另外，競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估這個(gè)維度還重點(diǎn)包含，競(jìng)爭(zhēng)店位置距離，營(yíng)業(yè)時(shí)間的長(zhǎng)短，競(jìng)爭(zhēng)店的動(dòng)線在店址的前、后相反動(dòng)線或不同動(dòng)線、競(jìng)爭(zhēng)店是否好停車等。4、街邊店，一定要看道路情況評(píng)估街邊店，顧客好不好停車、能不能到達(dá)是關(guān)鍵。比如，道路構(gòu)造、道路性質(zhì)、有無(wú)斑馬線、動(dòng)線、視野性、道路坡度、道路塞車、是否右轉(zhuǎn)進(jìn)入、停車條件，都是要看的細(xì)節(jié)信息。比如，有柵欄阻礙的，就可能會(huì)影響行人到達(dá)；距離斑馬線很遠(yuǎn)，可能會(huì)影響路對(duì)面的顧客到達(dá)。根據(jù)道路性質(zhì)，可以把門(mén)前道路分為寬廣道路、一般道路、狹窄道路、住宅區(qū)道路等等。門(mén)口是否停車方便，能停多少車輛，是經(jīng)常塞車還是短暫塞車情況，也應(yīng)該考慮在內(nèi)。
選址結(jié)束，才是邁開(kāi)經(jīng)營(yíng)的第一步。那選址如何更精準(zhǔn)？離不開(kāi)大數(shù)據(jù)的加持。那么，福利來(lái)了——
“上上參謀”APP隸屬于數(shù)位，數(shù)據(jù)覆蓋全國(guó)200+城市，每日生產(chǎn)感知30億+數(shù)據(jù)，和8千萬(wàn)已采集線下信息點(diǎn)，形成了一套大數(shù)據(jù)選址方法。通過(guò)上上參謀預(yù)測(cè)點(diǎn)位營(yíng)業(yè)額，能實(shí)現(xiàn)與實(shí)際店鋪營(yíng)業(yè)額差異在20%以內(nèi)。
數(shù)位由螞蟻金服、賽富等知名機(jī)構(gòu)投資，是線下人、場(chǎng)大數(shù)據(jù)智能服務(wù)領(lǐng)軍企業(yè)，也是深圳市大數(shù)據(jù)研究與應(yīng)用協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)單位，服務(wù)對(duì)象包括海底撈、九毛九、錢(qián)大媽、百果園等知名餐飲零售企業(yè)，內(nèi)容覆蓋直營(yíng)拓店選址和品牌加盟選址。
上上參謀為咖門(mén)粉絲提供了專屬福利，包括大數(shù)據(jù)選址體驗(yàn)名額10個(gè)，以及門(mén)店鋪位評(píng)估功能限時(shí)免費(fèi)、專業(yè)分析師在線咨詢服務(wù)，還有一波無(wú)門(mén)檻立減100元優(yōu)惠券、立減50元、立減30元優(yōu)惠券。
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